Calderas en la mira: el impacto del frío en las expensas y el gasto “imposible” que afecta a inquilinos y propietarios

Con la llegada de las bajas temperaturas, muchos consorcios de la Ciudad ya empezaron a revisar calderas, sistemas de calefacción y gastos comunes para intentar amortiguar el impacto de las tarifas de gas y electricidad durante el invierno. El aumento de los servicios, sumado al costo de los mantenimientos y las reparaciones, vuelve a poner presión sobre las expensas en edificios que, en muchos casos, tienen instalaciones antiguas y sistemas centrales con varios años de uso.

Administradores, cámaras del sector y gasistas coinciden en que el invierno suele ser uno de los períodos más delicados para los consorcios. Principalmente en edificios con calefacción central, donde el consumo de gas representa uno de los gastos más altos de las expensas mensuales. En este sentido, Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, le dijo a Clarín: “En muchos edificios ya estamos viendo ajustes importantes en los gastos comunes, especialmente en aquellos con calefacción central, bombas de agua, ascensores antiguos o poca eficiencia energética”.

Laura Colucci, integrante de la comisión directiva de AIERH, le dijo a Clarín que “en los edificios con servicios centrales el impacto en las expensas es muchísimo más fuerte”, especialmente por las tarifas de gas.

“Hay muchos edificios que para reducir costos empezaron a limitar los horarios de calefacción. No se deja prendida las 24 horas. Se programa con timers automáticos o se corta durante la madrugada para evitar facturas muy elevadas”, explicó.

Además del consumo, aparece otro problema que afecta especialmente a los edificios más antiguos: el deterioro de las instalaciones.

“Hay consorcios que tienen todos los caños explotados o sistemas muy viejos. Cambiar cañerías de calefacción hoy tiene costos altísimos”, señaló Colucci. Y ejemplificó: “El año pasado, arreglar un departamento de unos 120 metros cuadrados costó entre cuatro y cinco millones de pesos”.

La especialista explicó además que muchos edificios no pueden directamente eliminar la calefacción central porque forma parte de los servicios originales del inmueble y modificar eso requiere decisiones de asamblea y acuerdos entre propietarios.

Por su parte, Vieitez especificó el conflicto que se genera en los consorcios por las subas. “En algunos casos se generan atrasos en el pago de expensas y los consorcios tienen menos margen financiero. También vemos propietarios mayores o familias que deben reorganizar completamente sus gastos mensuales para poder sostener la vivienda.”

Matías Ruiz, presidente de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), le dijo a Clarín que durante los meses de invierno el aumento de gastos impacta por varios frentes al mismo tiempo.

“El gas sube mucho en los edificios que tienen servicios centrales y además se mezcla el aguinaldo en la parte salarial. Todo eso complica la recaudación de expensas”, explicó.

Además comentó que desde hace tiempo muchos consorcios intentan aplicar medidas de eficiencia energética para reducir el consumo. “Se trabaja bastante en regular mejor las calefacciones, controlar las temperaturas y reducir horarios. Algunas medidas ayudan a generar ahorro”.

Sin embargo, aclaró que la solución al frío “se limita” a los edificios con calefacción central. “Estos edificios necesitan una caldera funcionando correctamente. Ahí influyen las refacciones, el mantenimiento y el estado general del sistema”.

Ruiz agregó que el impacto fuerte suele sentirse recién después de las primeras facturas de invierno. “Los reclamos empiezan más o menos después de la segunda factura desde que arranca el frío. Además es difícil hacer estimaciones porque nadie sabe cuánto van a venir realmente las boletas de luz y gas”, indicó.

Por ejemplo, un consorcio de Caballito, que el año pasado atravesó el invierno sin calefacción central por el recambio de la caldera, que costó $ 1.600.000 por unidad, llegó a los primeros días de frío con un conflicto mayor porque la empresa no reemplazó elementos clave y los caños no están en condiciones. Entonces, aún no se pudo encender la calefacción central. Esto obliga a propietarios e inquilinos a adoptar soluciones alternativas con calefactores eléctricos, que también incrementan el costo de las boletas de la luz.

El titular de AIPH describió el problema de los edificios que cuentan con calefacción central. Dijo que son varios los que evalúan directamente eliminar los servicios centrales. “Nosotros administramos 110 edificios y solo 30 tienen calefacción central. Varios se están dando de baja para administrar ese costo de manera individual”, señaló.

Según explicó, hacer obras grandes para mejorar la eficiencia energética tampoco resulta sencillo. “La inversión es muy alta y a muchos edificios se les hace imposible”.

Desde el sector técnico remarcan que uno de los errores más frecuentes es esperar a que llegue el frío para revisar el funcionamiento de los sistemas. Fabián Gómez, presidente de AIGASRA, le dijo a Clarín que los controles deberían hacerse durante el verano para evitar problemas cuando arranca la temporada de mayor uso.

“Las pruebas y mantenimientos tendrían que hacerse antes. Lo que pasa es que muchos consorcios postergan arreglos por cuestiones económicas y recién actúan cuando aparece el problema”, explicó.

Gómez sostuvo que en los edificios con calefacción y agua caliente central el gasto de combustible es mucho mayor que en aquellos donde cada departamento tiene sistemas individuales.

“Cuando la calefacción es individual, cada vecino regula según sus necesidades. En los sistemas centrales el consumo es más alto porque se abastece a todo el edificio”, detalló. En este mismo sentido, siendo un factor de interés para los inquilinos al momento de elegir una propiedad, Nancy Vieitez agregó: “Hoy hay más interés por propiedades con sistemas eficientes, buena aislación térmica, equipos inverter o calefacción individual controlable.”

El estado de las instalaciones también influye en cuánto consume cada edificio. Gómez explicó que los inmuebles más expuestos al frío o con peor aislamiento térmico necesitan más calefacción para mantener la temperatura.

“Los edificios rodeados por otras construcciones conservan mejor el calor. Los que tienen paredes expuestas pierden más temperatura y consumen más”, señaló.

Otro de los puntos que preocupa a los especialistas es la falta de mantenimiento preventivo en calderas y estufas. Ulises Sergio Covarrubias, fundador del Círculo Argentino de Gasistas y Plomeros, dijo a Clarín que muchas instalaciones presentan un fuerte deterioro por falta de controles periódicos.

“El 80% de las cañerías de los edificios con calefacción central quedaron obsoletas. Lo mismo pasa con muchas calderas. Entonces muchos terminan usando estufas eléctricas y ahí aparecen problemas de recalentamiento de cables y térmicas”, explicó.

Según indicó, cada vez menos consorcios realizan controles preventivos antes del invierno. “Todo el mundo se desespera cuando llega el frío, pero cada año hay menos trabajos de mantenimiento”.

Covarrubias remarcó además que el mantenimiento no influye solamente en el consumo, sino también en la seguridad de los vecinos: “Una caldera sin control anual puede empezar a emitir monóxido de carbono”.

“Es fundamental que el service lo haga un gasista matriculado y que revise ventilaciones, válvulas de seguridad y posibles fugas”, agregó.

Entre los hábitos que más hacen subir el consumo, los especialistas mencionan las pérdidas de temperatura por ventanas viejas, ambientes mal aislados y vidrios simples. También alertan sobre prácticas riesgosas, como usar hornallas u hornos para calefaccionar ambientes.